Se constituer un patrimoine malin, c’est opter pour l’achat en démembrement et acquérir le bien en nue-propriété. Le démembrement s’opère alors sur le long terme, généralement sur une durée de 20 ans, et aboutit à de multiples avantages.
C’est un bailleur social qui exploite le bien et qui jouit alors des droits de l’usufruit : il fait louer le bien et encaisse les revenus locatifs. Quant à la nue-propriété, elle est acquise par l’investisseur. Tout au long des 20 ans pendant lesquels le montage est mis en place, le nu-propriétaire n’a pas le droit de profiter des revenus locatifs, ni d’occuper le bien, qui sont les droits qui reviennent au bailleur. Passé ce délai, l’usufruit s’éteint, et le nu-propriétaire entre d’office en pleine possession du bien. Ce, en ayant bénéficié des avantages suivants :
- Il a acquis le bien à moindre coût, dans la mesure où il n’a acheté que la nue-propriété. Le prix de l’acquisition atteint généralement la moitié de la valeur réelle en pleine propriété.
- Le nu-propriétaire peut déduire les intérêts de l’emprunt correspondant à l’achat du bien, si celui-ci a été réalisée à crédit.
- Le bien aura pris de la valeur à terme, lorsque le nu-propriétaire sera entré en possession de la pleine propriété
- Le nu-propriétaire est exonéré du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière dans la majorité des cas, jusqu’au moment où il devient plein propriétaire.
- À la fin du démembrement, le nu-propriétaire peut continuer à prolonger le bail locatif initial conclu par le bailleur sortant. Il est donc délesté des contraintes liées à la recherche de locataires, et commence à percevoir les revenus locatifs qui lui permettront de préparer sa retraite.
Toutefois, il appartient au nu-propriétaire de se charger des travaux de rénovation ou de grosses réparations pendant la période du démembrement. En effet, l’usufruitier ne prend en main que les travaux d’entretien courant.
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